Studio Notarile Associato

Eine Wohnung erwerben

Unter den Urkunden, mit denen der/die Notar/in institutionell betraut ist, ist der Kaufvertrag von besonderer Bedeutung. Unter den Kaufverträgen sticht der einer Wohnung besonders hervor.

Die wichtigsten Aspekte, denen der potentielle Wohnungskäufer besondere Aufmerksamkeit schenken muss, sind folgende: – Die Verhandlungsphase

1) Im Falle, dass ein Immobilienmakler in Anspruch genommen wird, ist es ratsam:

  1. a) nach der Besichtigung der Immobilie, die Ihnen gefällt, sich nach dem Zustand der Immobilie zu erkundigen, nämlich sowohl in Bezug auf die Eintragung des Eigentums beim Grundbuchamt oder beim Amt für Liegenschaften (Herkunft durch Kaufvertrag oder Schenkung usw.), als auch in Bezug auf die katastermäßige Situation und die Ordnungsmäßigkeit der verwaltungsrechtlichen Genehmigungen (Bausündererlass, Baugenehmigung usw.) durch Einsichtnahme in die entsprechenden Pläne und Katasterunterlagen.
  2. b) Wenn der Makler um die Unterzeichnung des Kaufangebots bittet, ist zu berücksichtigen, dass: – ein solches Angebot bereits einen echten und ordnungsgemäßen Vorvertrag darstellt, da es alle Vertragsbestandteile und die Zahlungsmodalitäten enthält; – für den Käufer keine weitere Möglichkeit der Verhandlung oder des Überdenkens besteht; – es den Käufer nur gegenüber dem Verkäufer und dem Makler unwiderruflich bindet; – der Betrag für die sogenannte Reservierung ist per Scheck zu zahlen, der direkt an den Eigentümer der Immobilie und nicht an den Makler, mit dessen Hilfe verhandelt wird, zu zahlen ist; – das Formular ist daraufhin zu überprüfen, ob es keine ungerechtfertigten oder besonders belastenden Klauseln für den Käufer enthält. In diesem Zusammenhang ist es ein Zeichen für die Seriosität des Maklers, das Formular vor der Unterzeichnung zur Überprüfung auszuhändigen.

2) Wenn es sich um eine direkte Verhandlung handelt, ist es ratsam, einen Experten (Notar/in oder Verbraucherverbände) zu konsultieren, um die notwendigen Prüfungen vor der Unterzeichnung des Vorvertrags durchzuführen. Dieser Hinweis gilt auch und vor allem für den Verkäufer, der sich in gutem Glauben über bestimmte Auflagen oder besondere Regeln hinwegsetzen kann, die zu beachten sind, bevor er sich zum Verkauf verpflichtet.

– Der Vorvertrag

Sobald die erforderlichen Überprüfungen durchgeführt und die Vertragsbedingungen mit dem Verkäufer vereinbart wurden, wird der Vorvertrag abgeschlossen, der gemäß dem Gesetz beim zuständigen Grundbuchamt oder Liegenschaftsamt eingetragen werden kann. Durch die Eintragung wird der Vorvertrag öffentlich und schützt den Käufer vor den schädlichen Folgen nachteiliger Umschreibungen des Eigentums (Pfändungen, Beschlagnahmungen usw.), die zwischen dem Abschluss des Vorvertrags und dem des endgültigen Vertrags oder aufgrund des Konkurses des Verkäufers eintreten können. Im letzteren Fall hat der Käufer gegenüber anderen Gläubigern ein Vorrecht auf die Rückzahlung der gezahlten Beträge und der entstandenen Kosten. Die Eintragung des Vorvertrags ist in jedem Fall ratsam und insbesondere in folgenden Fällen angebracht:

  1. a) wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist;
  2. b) wenn zwischen dem Abschluss des Vorvertrags und dem des endgültigen Vertrags Renovierungsarbeiten durchgeführt, Konzessionen, Genehmigungen oder Bausündererlasse, Finanzierungen usw. beantragt werden sollen;
  3. c) wenn zwischen dem Vorvertrag und dem endgültigen Vertrag ein langer Zeitraum liegt;
  4. d) wenn eine hohe Anzahlung geleistet wird. Der Vermerk des Vorvertrags ist mit zusätzlichen Kosten verbunden, die nur teilweise erstattungsfähig sind. In jedem Fall sind die Kosten für einen notariell beurkundeten Vorvertrag weitaus geringer als der Schaden, der durch den Vermerkmangel entstehen kann.

– Der vor dem/der Notar/in unterzeichnete Vertrag (die so genannte „notarielle Urkunde“) stellt den Höhepunkt einer komplexen und sehr heiklen Tätigkeit dar, die vom/von der Notar/in mit Unterstützung des Kanzleipersonals und möglicherweise von externen Mitarbeitern (Vermessungsingenieuren, Landvermessern usw.) durchgeführt wird, um das gewünschte Ergebnis für die Parteien zu erzielen.

Um dieses Ergebnis zu gewährleisten, muss der/die Notar/in: – die genaue grundbücherliche und katastermäßige Lage der zu verkaufenden Immobilie überprüfen: Dazu sieht der/die Notar/in (auch telematisch, wie es die moderne Technik heute erlaubt) in die öffentlichen Register ein (Grundbuch, Kataster, Liegenschaftsregister); – prüfen, ob die Immobilie frei von nachteiligen Umschreibungen und Eintragungen ist (Hypotheken, Verpfändungen, Verbindlichkeiten, passiven Dienstbarkeiten usw.); – die Übereinstimmung der Immobilie mit den städtebaulichen Vorschriften überprüfen (dies innerhalb der Grenzen und Vorschriften des Gesetzes Nr. 47 vom 28. Februar 1985 einschließlich nachfolgender Änderungen); – etwaige Steuervorschriften ermitteln, die es dem Käufer ermöglichen, eine günstige Steuerbehandlung in Anspruch zu nehmen.

Seit dem 1. Januar 2006 ist es möglich, den tatsächlich vereinbarten Preis anzugeben und gleichzeitig Steuern auf die Urkunde nur auf den Wert der Immobilie zu zahlen, der mit den Mechanismen der Neubewertung des Katasterertrags (so genannte automatische Bewertung) ermittelt wurde.

Konsultieren Sie hierzu den Leitfaden „Preis-Wert“, der von dem Nationalen Rat der Notare und den wichtigsten Verbraucherverbänden erstellt wurde und unter www.notariato.it verfügbar ist. Von besonderer Bedeutung ist dabei die für den Erwerb einer so genannten Erstwohnung geltende Steuergesetzgebung, die die Anwendung folgender (günstigerer) Steuersätze ermöglicht:

  1. a) beim Kauf von einer Privatperson gelten die Registergebühr in Höhe von 2 % (statt 9 %) des Katasterwerts (wenn dieser unter dem vereinbarten Preis liegt) und die Hypotheken- und Katastergebühr in fester Höhe (insgesamt 100,00 Euro);
  2. b) beim Kauf von einer Bau-/Sanierungsgesellschaft innerhalb von vier Jahren nach Abschluss der Arbeiten gilt die Mehrwertsteuer in Höhe von 4 % (statt 10 %) des vereinbarten Preises, zuzüglich der Register-, Hypotheken- und Katastergebühr in fester Höhe. Um die sogenannte Steuerbehandlung für die „Erstwohnung“ zu nutzen, muss der Käufer: – seinen Wohnsitz in der Gemeinde haben, in der sich die erworbene Immobilie befindet, oder sich verpflichten, seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf (mit notarieller Urkunde) in die betroffene Gemeinde zu verlegen; – nicht Inhaber, auch nicht mit dem Ehepartner, einer anderen Wohnung in dem besagten Gemeinde sein; – nicht Inhaber, auch nicht anteilig, einer anderen Wohnung in dem gesamten nationalen Gebiet sein, die mit den Erstwohnungssteuervergünstigungen erworben wurde; – eine Wohnung erwerben, die nicht in den Katasterkategorien A1, A8 und A9 eingestuft ist. Der Erwerber, der die so genannte Erstwohnungssteuervergünstigung beantragt, muss dann von dem/der Notar/in darüber informiert werden, dass er im Falle einer späteren Veräußerung (durch Verkauf oder Schenkung) der mit der Steuervergünstigung erworbenen Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Kauf Steuern zum oben genannten Normalsatz zuzüglich Zuschlägen und Zinsen zahlen muss, es sei denn, dass er innerhalb eines Jahres nach der Veräußerung eine andere Wohnung, die er als Hauptwohnung nutzt, erwirbt.

In diesem Fall kommt er auch in den Genuss einer Steuergutschrift für den Neukauf. Diese Steuergutschrift kann in jedem Fall in Anspruch genommen werden, wenn das mit den Vergünstigungen erworbene Haus verkauft wird (auch nach fünf Jahren ab dem ursprünglichen Kauf) und anschließend INNERHALB EINES JAHRES ein anderes Wohnhaus gekauft wird.

  • ABZUGSFÄHIGKEIT VON SOLLZINSEN
    Hat der Erwerber ein Hypothekendarlehen für den Erwerb seines Wohnhauses als Hauptwohnsitz, nämlich für ihn oder ein Familienmitglied, aufgenommen, kann er 19 % der im Zusammenhang mit dem Darlehen gezahlten Zinsen und Nebenkosten bis zu einem Betrag von 4.000,20 €, der auf alle Darlehensnehmer aufzuteilen ist, von der Einkommensteuererklärung für das Jahr abziehen, in dem er die Darlehensraten gezahlt hat. Wenn das Darlehen auf den Namen beider Ehegatten lautet und ein Ehegatte dem anderen gegenüber steuerlich unterhaltsberechtigt ist, wird der Abzug dem Letzteren für beide Zinszahlungen gewährt. Der Abzug wird gewährt, sofern: 1) die Wohnung innerhalb eines Jahres nach dem Kauf von allen Eigentümern als Hauptwohnsitz genutzt wurde; 2) der Kauf in dem Jahr vor oder nach dem Zeitpunkt der Darlehensaufnahme erfolgte. Zu den abzugsfähigen Nebenkosten gehören die Ersatzsteuer, die Gebühr für die Eintragung einer Hypothek, die Kosten für die Bearbeitung und das Gutachten sowie die Notargebühren im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrags. Beim Kauf einer Immobilie, die Gegenstand von Renovierungsarbeiten ist, die durch eine Baugenehmigung oder eine gleichwertige Urkunde nachgewiesen werden, ist der Abzug ab dem Datum fällig, an dem die Wohnung als gewöhnlicher Wohnsitz genutzt wird, in jedem Fall aber innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf.
  • MÜLLSTEUER
    Der Erwerber einer Wohnung muss sich an das Steueramt der Gemeinde wenden, um die für die Berechnung der Müllsteuer erforderlichen Daten mitzuteilen. Zu diesem Zweck sind die Personalien, die Steuernummer, das Datum, seit welchem die Immobilie genutzt wird, und die Quadratmeter der Bodenfläche (ohne Innen- und Außenwände) der Wohnung, ohne Terrassen, aber einschließlich Keller und Garagen, anzugeben. Bei anderen Nutzungen als Wohnung ist die gesamte Grundfläche der für das Unternehmen genutzten Gebäude inklusive Hinterzimmer, Keller und dergleichen zu berücksichtigen. Diese Angaben sind bis zum 20. Januar nach Beginn der Nutzung zu übermitteln.
  • HAUPTVERSORGUNGSLEISTUNGEN Strom:
    Der Antrag auf Stromlieferung kann telefonisch gestellt werden. Bei einem Neubau sind die Personalien und die Steuernummer des neuen Eigentümers, die auf dem Zählerschild angegebene Nummer, die benötigte Leistung und die Adresse für die Rechnungszustellung mitzuteilen. Bei der Übernahme eines bestehenden Stromzählers hingegen müssen Sie den Namen des bisherigen Eigentümers und den Verbrauchsstand des Zählers sowie die Personalien und die Steuernummer des neuen Nutzers mitteilen. Für den Gebrauch von ansässigen Haushaltskunden sind Tarifermäßigungen möglich. Um diese zu beantragen, muss dem Versorger innerhalb von fünf Monaten nach Beginn der Nutzung eine Wohnsitzbescheinigung zugeschickt werden, ebenfalls per Post.
    Gas und Wasser:
    Wenden Sie sich an die Versorgungsunternehmen in Ihrer Wohngemeinde, um die erforderlichen Informationen zu erhalten, da die Verfahren auf lokaler Ebene festgelegt werden.
    Telefon:
    Rufen Sie für die Beantragung von Neuinstallationen oder die Verlegung eines bestehenden Anschlusses die Nummer 187 an.
  • HAUSVERWALTUNG
    Die Übertragung des Gebäudes muss vom Verkäufer dem Hausverwalter mitgeteilt werden, damit dieser die korrekte Abrechnung der Wohnungseigentumsaufwendungen und der Ausgleichsberechnung vornehmen kann. Erfolgt keine Mitteilung, haften Verkäufer und Käufer gemeinsam für die Zahlung der Wohnungseigentumsaufwendungen.