Ein Darlehen ist ein Vertrag, bei dem eine Partei, der so genannte Darlehensgeber (in der Regel eine Bank), der anderen Partei, dem so genannten Darlehensnehmer, einen bestimmten Geldbetrag überlässt, damit diese ihn für einen bestimmten Zeitraum gegen Zahlung einer Vergütung in Form von Zinsen nutzen kann.

Nachdem so die wesentliche Struktur und Funktion des Vertrages skizziert wurde, muss sofort betont werden, dass ein Darlehen konkret mit verschiedenen Klauseln angereichert ist, die nicht immer sofort verständlich, aber notwendig sind, um alle Verhältnisse zwischen den Parteien für die vorgesehene Dauer zu regeln: die Modalitäten der Auszahlung des Darlehens, die Festlegung der Fristen für die Rückzahlung des Kapitals und die Zahlung der Zinsen, die Bestimmung der sonstigen Kosten für die Verwaltungsgebühren des Vertrages, die Regeln und Kosten der vorzeitigen Tilgung, die Bereitstellung und Aufrechterhaltung von Sicherheiten, die Folgen relativer (Verzug) und absoluter Nichterfüllung (Nichtzahlung).

Jeder dieser Aspekte zeichnet sich seinerseits durch eine beträchtliche Fülle von Möglichkeiten und Nuancen aus, die sich sowohl aus modernen Praktiken und Regeln als auch aus jahrtausendealten Überlegungen ergeben (das Darlehen wird im klassischen römischen Recht betrachtet und war Gegenstand von Studien byzantinischer Juristen, mittelalterlicher Gewohnheitsrechts-Juristen und der Juristen der neuzeitlichen Kodifikationen). Gegenwärtig wird das Thema durch Anregungen und Neuerungen aus dem Ausland und aus dem Regelwerk der Europäischen Union weiter bereichert.

All dies lässt die tatsächliche Komplexität des Geschäfts erahnen: Der Darlehensvertrag, ein typisches Produkt intellektueller Leistung, eignet sich gut, um als eine juristische Ingenieursleistung aufgefasst zu werden, bei der die Arbeit der Konstruktion, der Dimensionierung und der Koordinierung der verschiedenen Klauseln das Ergebnis als Ganzes charakterisiert und es ermöglicht, es im Hinblick auf eine bessere (oder schlechtere) Qualität und Angemessenheit zu bewerten.

Darlehensverträge werden in der Regel von den Banken abgefasst. Der/die Notar/in kann sie auf rechtzeitige Anweisung des Kreditnehmers überprüfen, um sie klarer und verständlicher zu machen, um Lösungen zu finden und vorzuschlagen, die für die Vertragsparteien besser geeignet sind, und um Klauseln zu streichen, die zu einem ungerechtfertigten vertraglichen Ungleichgewicht führen könnten.

Wenn die Grundstruktur des Vertrags wie angegeben ist, kann es häufig vorkommen, dass das Darlehen unter einer besonderen Regelung, der des „Grundstückskredits“, vereinbart wird.

Diese Regelung unterscheidet sich heute nur noch wenig von der eines „gewöhnlichen“ Hypothekendarlehens, wobei unter Fachleuten sogar umstritten ist, ob es sich um den einen oder den anderen Fall handelt. Es gibt jedoch wesentliche Unterschiede, von denen einige in den folgenden Beispielen hervorgehoben werden sollen.

Das so genannte „einseitige Darlehen“, das in der jüngsten Praxis weit verbreitet ist, stellt dagegen keine besondere Art dar. Der Unterschied besteht lediglich darin, dass nur der Darlehensnehmer zu dem/der Notar/in geht (wie es für die Gewährung der Hypothekenbürgschaft unerlässlich ist): Diese Art der Abwicklung kann de facto und je nach Fall die Möglichkeiten des/der Notars/in zur Ausübung seiner Betreuungs- und Beratungsfunktion einschränken.

An dieser Stelle ist auf einen wesentlichen Punkt hinzuweisen. Auf den Abschluss des Darlehens folgt nicht immer sofort die materielle Verfügbarkeit des Geldes: Manchmal halten die Banken den Betrag bis zum tatsächlichen Erwerb der hypothekarisch gesicherten Liegenschaft zurück, d.h. in der Praxis (je nach den verschiedenen Modellen) sogar zwei Wochen (oder länger) nach dem Abschluss. Dieser Punkt ist von erheblicher Bedeutung, da der Darlehensnehmer oft sofort über das Geld verfügen muss, um den Verkäufer für die Wohnung zu bezahlen, die er gleichzeitig der Bank als Sicherheit überlässt! Eine mögliche Lösung besteht darin, von der Bank eine „Zwischenfinanzierung“ (oder „Vorfinanzierung“) zu erhalten, die den Zeitraum zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrags und der Konsolidierung der Bürgschaft abdeckt. Nicht alle Banken sind doch dazu bereit. Mit der Unterstützung des/der Notars/in kann man je nach Fall versuchen, die gegensätzlichen Bedürfnisse so weit wie möglich in Einklang zu bringen.

Ein weiterer Warnhinweis betrifft einen möglichen Aspekt: Es kann sein, dass der Kreditnehmer voraussieht, dass die gekaufte und mit einer Hypothek belastete Liegenschaft aufgrund verschiedener Bedürfnisse (Verlegung des Wohnsitzes, Vergrößerung der Familie, die ein größeres Haus benötigt, usw.) bald wieder verkauft werden muss. Daher plant er, den noch zu zahlenden Teil der Hypothek in den Kaufpreis einzuschließen und ihn somit auf den künftigen neuen Käufer der Immobilie abzuwälzen. Abgesehen davon, dass (1) auch der Erwerber der Übernahme zustimmen muss und (2) die Banken dem Vorgang manchmal gewisse Hindernisse in den Weg legen, ist vor allem zu bedenken, dass (3) die Übernahme in der Regel nicht „befreiend“, sondern „kumulativ“ ist: Das bedeutet, dass die Bank durch diese Übernahme des verbleibenden Darlehens nicht den Schuldner wechselt, sondern einen zusätzlichen Schuldner erwirbt. Wenn also der neue Käufer die Bank nicht bezahlt, kann diese immer noch Ansprüche gegen den ursprünglichen Kreditnehmer geltend machen. Aus diesen Gründen wird in der heutigen Praxis weniger auf die Übernahme zurückgegriffen: Im Wesentlichen zahlt der Verkäufer sein Darlehen zurück, während der Käufer gegebenenfalls selbst ein neues Darlehen abschließt. Auch hier kann der/die Notar/in behilflich sein, denn er/sie weist auf die konkreten Alternativen und deren Kosten hin.

Welche Neuheiten hat das Dekret „Bersani-bis“ eingeführt?

Am 3. April 2007 ist das Gesetz Nr. 40 vom 2. April 2007, das so genannte „Bersani-bis“, in Kraft getreten, mit dem das Gesetzesdekret Nr. 7 vom 31. Januar 2007 über „Dringende Maßnahmen zum Schutz der Verbraucher, zur Förderung des Wettbewerbs, zur Entwicklung der Wirtschaftstätigkeit und zur Gründung neuer Unternehmen“ geändert wurde.

Die verabschiedeten Maßnahmen enthalten Bestimmungen, die die Bürgerinnen und Bürger unmittelbar betreffen.

Immobilienkredit

Strafklauseln werden abgeschafft… Bei vorzeitiger Rückzahlung von Darlehen, die mit Finanzinstituten, Banken und Sozialversicherungseinrichtungen (INAIL, INPS usw.) für den Erwerb oder die Sanierung von Immobilien zur privaten Nutzung oder zur Ausübung wirtschaftlicher und beruflicher Tätigkeiten durch natürliche Personen abgeschlossen wurden, werden keine Strafklauseln mehr fällig.

Die neuen Bestimmungen über Strafklauseln gelten für Darlehensverträge, die nach dem 2. Februar 2007 (dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzesdekrets) abgeschlossen wurden.

Mit den neuen Vorschriften wird zusätzlich zur normalen Löschung der Hypothek, die derzeit im italienischen Zivilgesetzbuch vorgesehen ist, ein neues Verfahren eingeführt, sofern die Hypothek zur Sicherung eines von einer Bank, einem Finanzinstitut oder einem Sozialversicherungsträger gewährten Darlehens zugunsten einer beliebigen Person, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche Person handelt, eingetragen wird.

Folgende Neuheiten wurden eingeführt:

– nach Abschluss der Darlehenszahlung erhält der Schuldner vom Gläubiger (Bank, Finanzinstitut, Sozialversicherungsträger) eine Zahlungsbestätigung mit dem Datum der Darlehensrückzahlung;

– der Gläubiger übermittelt der Agenzia del Territorio (Amt für Liegenschaften) eine Kopie gemäß den Verfahren, die in einer innerhalb von 60 Tagen nach Inkrafttreten des Umwandlungsgesetzes (2. Juni 2007) von dem Amt zu erlassenden Maßnahme festgelegt werden;

– Das Amt für Liegenschaften löscht die Hypothek von Amts wegen 30 Tage nach Erhalt der Quittung des Finanzinstituts (vorausgesetzt, dass innerhalb von 30 Tagen keine Erklärung der Bank, des Finanzinstituts oder der Sozialversicherungsanstalt über das so genannte „Weiterbestehen des Kredits“ eingeht).

Darlehensübertragbarkeit bei einer anderen Bank

Ein Kreditnehmer, der beschließt, das alte Darlehen mit dem Erlös eines neuen Darlehens zu tilgen, welches bei einem anderen Finanzinstitut aufgenommen wird, das die ursprüngliche Sicherheit übernimmt, hat keine Kosten zu tragen.

• Die Klarheit der Vertragsklauseln
  Darlehensverträge sind oft schwer zu verstehen. Zum Teil ist dies auf die Notwendigkeit zurückzuführen, unersetzliche Fachbegriffe zu verwenden, zum Teil könnte das Problem jedoch durch eine Vereinfachung überwunden werden, die eine klarere Beziehung zwischen Banken und Nutzern gewährleisten würde. Es ist ratsam, den Vertragstext und vor allem die von der Bank vorgeschlagenen „Allgemeinen Bedingungen“ im Voraus zu kennen. Wenn man Schwierigkeiten hat, sie zu verstehen, und wenn die Antworten der Beamten nicht zufriedenstellend sind, kann man sich entweder an die Verbraucherverbände oder an den/die Notar/in wenden, der schon vor Abschluss des Darlehensvertrags die entsprechenden Erläuterungen gibt.
• Der Zinssatz
  Er ist im Allgemeinen das wichtigste oder einzige Element bei der Bewertung eines Darlehens. Es ist jedoch wichtig, vor der Wahl andere, unten aufgeführte Faktoren zu untersuchen, da es sich lohnt, das Gesamtgewicht, das die Darlehensraten auf das Familienbudget haben werden, zu bewerten. Es ist daher notwendig, sich über den Unterschied zwischen dem Einstiegszinssatz, der in den ersten sechs Monaten niedriger ist, und dem Zinssatz bei vollständiger Rückzahlung zu informieren und den Unterschied zwischen einem festen Zinssatz und einem variablen Zinssatz zu bewerten, da beispielsweise ein niedriger Einstiegszinssatz attraktiv sein kann, aber die unangenehme Überraschung sehr hoher Raten bei vollständiger Rückzahlung birgt, während ein fester Zinssatz, der heute günstig ist, in kurzer Zeit zur Belastung werden kann. Außerdem kommen bei der Bildung der monatlichen Rate weitere Kosten zum Zinssatz hinzu, über die man sich rechtzeitig informieren sollte.
• Die Nebenkosten
  Hier kann es zu unangenehmen Überraschungen in Bezug auf die wirtschaftlichen Kosten kommen. Es lohnt sich daher, die Darlehensgebühren, die Kosten für Gutachten und Bearbeitung sowie die – mehr oder weniger auferlegten – Versicherungspolicen, mit denen sich die Bank gegen das Risiko eines Brandes/Zusammenbruchs der Immobilie oder des Todes des Kreditnehmers absichert, genau zu prüfen und zu vergleichen.
• Die Bearbeitungszeitdauer
  Wenn Sie sich verpflichtet haben, ein Haus innerhalb einer bestimmten Frist zu kaufen und dem Verkäufer für die Verzögerung eine Strafe zahlen müssen, können lange Bearbeitungszeiten für Darlehen Sie teuer zu stehen kommen. In der Regel sind 60 Tage mehr als genug Zeit, um ein Hypothekendarlehen zu erhalten.
• Der Verzugszinssatz für Zahlungsverzug
  Auch wenn die Kreditnehmer nicht damit rechnen, in eine Situation zu geraten, in der sie ihre Raten nicht rechtzeitig zahlen können, muss auch diese Möglichkeit sorgfältig bedacht werden, um zu vermeiden, dass ungünstige und unvorhergesehene Umstände gefährliche Folgewirkungen nach sich ziehen.
• Die Auszahlung
  Da die Hypothek erst ab dem Zeitpunkt besteht, an dem der/die Notar/in sie im Hypothekenamt einträgt, und dies erst nach Abschluss des Darlehensvertrags geschehen kann, hält die Bank die geliehene Summe oft zurück, bis der Papierkram erledigt ist, was bedeutet, dass man zwei oder drei Wochen warten muss, bevor man über das geliehene Geld verfügen kann. Im Falle eines Immobilienverkaufs muss der Verkäufer folglich einige Tage warten, bis er sein Geld erhält.

Erkundigen Sie sich bei der Bank und bei dem/der Notar/in, wann das Geld tatsächlich verfügbar sein wird.

• Die Steuerabzugsfähigkeit
  Das Gesetz sieht die Steuerabzugsfähigkeit von einem Teil der Zinsaufwendungen und der damit verbundenen Nebenkosten vor, die für Hypothekendarlehen, die für den Erwerb von Immobilien und/oder für die Sanierung von Gebäuden abgeschlossen wurden, gezahlt werden. Diese Möglichkeit der Steuerermäßigung sollte daher auch mit Hilfe eines/r fachkundigen Notars/in sorgfältig geprüft werden, um ihre Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Darlehens zu beurteilen.
• Der Hypothekenbetrag
  Die Hypothek ist die Garantie, die es der Bank ermöglicht, ihre Forderung zwangsweise einzutreiben, wenn der Schuldner nicht zahlt. Zu der Hauptschuld (Kapital) müssen die für das Darlehen festgelegten Zinsen, die Verzugszinsen und die Kosten des Versteigerungsverfahrens hinzugerechnet werden. Aus diesem Grund wird die Hypothek für einen viel höheren Betrag als das Darlehen eingetragen. Das bedeutet, dass der Wert des Hauses bis zu diesem Betrag für die Bank reserviert ist und dass ein eventuelles weiteres Darlehen – das von den Banken jedoch nicht immer gewährt wird – nur auf den Restwert der Immobilie in Anspruch genommen werden kann.
• Die von der Bank geforderten zusätzlichen Garantien
  Bei der Gewährung eines Darlehens muss die Bank nicht nur den Wert des als Sicherheit angebotenen Hauses beurteilen, sondern auch die Fähigkeit des Kreditnehmers, die Darlehensraten zu zahlen. Aus diesem Grund wird manchmal eine Bürgschaft eines Dritten (z. B. eines Elternteils für sein Kind) verlangt. Diese Bankpraxis ist korrekt, solange die Höhe und die Dauer der Bürgschaft festgelegt sind.

Die Beantragung und Gewährung einer Immobilienfinanzierung ist heute für jedermann möglich. Normalerweise reicht es aus, zu einer Bank zu gehen und die wenigen geforderten Dokumente vorzulegen. Denjenigen, die ein Darlehen beantragen und Klärungsbedarf haben, stehen immer die Verbraucherverbände und der/die Notar/in als unparteiischer/e Experte/in zur Verfügung, dessen Wahl dem Kreditnehmer überlassen bleibt und dessen Einschaltung, die für die Einrichtung der Hypothek notwendig ist, einen Preis darstellt, der am besten genutzt werden kann, um die notwendige Beratung zu erhalten.

Für weitere Informationen konsultieren Sie den Leitfaden „Mutuo informato“, der unter www.notariato.it verfügbar ist und vom Nationalen Rat der Notare und den Verbraucherverbänden Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino und Unione Nazionale Consumatori erstellt wurde, um die Bürgerinnen und Bürger, die bei Bankverträgen die „schwächere Partei“ sind, zu informieren und zu schützen.